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凤凰房产济南站5月4日讯 对于济南来说，4·19楼市新政如同“达摩克利斯之剑”，刺中了即将回暖的楼市“银四月”，将本该恢复火热的房地产市场打入“冷宫”。转眼新政已过半月，在商品房成交量骤降的同时，济南开盘、加推入市的项目数量也不甚乐观，在长期供应不足、住宅库存连续减少的情况下，济南新房、二手房价格一直居高不下。

新政适应期房企如履薄冰 资金压力剧增

4月28日，济南房协组织召开济南房地产市场研讨会，对市场形势与“419”政策出台后的市场反应进行交流。会议上有专家表示，在新政适应期，企业压力必然会增加，尤其对于前期拿地价格较高的企业来说，资金实力是巨大的考验。凤凰房产注意到，根据济南的政策，从拿地到开发商获批预售证，周期在不断拉长，12层以上要求完成一半（不少于12层）后，方可办理预售许可；现在结合土地出让溢价率预售条件再次提高，出让溢价率达到100%以上（含）的，主体结构完工后方可申请预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请预售许可。

在如此严酷的调控环境下，房企的压力会有所增加，对前期拿地价格相对较高的企业来说资金压力更是一种考验，开发企业普遍表示，此次限购政策，对本地二套房和外地首套房首付比例的提高，增加了购房成本，短期内造成项目来客来访量的下降。虽然企业对于最新的政策需要一定的适应期，但总体来看，仍然对济南市场的发展仍持有信心。  

新房供不应求成常态 新房二手房价格倒挂

尽管处在传统成交旺季，然而，单从4月来看，商品房共成交13903套，环比3月减少324套，估计与“史上最严”的楼市政策密切相关。

另外，开年来济南入市房源一直供应乏力，市场匮乏现象较为严重。据凤凰房产济南站统计，4月济南有10个项目入市加推，共推出房源2182套，环比3月的1893套增加289套，环比上涨15.27%，这些皆为老盘加推，高新区及历城区为推盘主力，市场需求以刚需及刚改为主。从区域分布上来看，4月济南供应主力主要集中在东部区域，以高新、历城为核心，北城逆势突围渐露头角，而西部和南部则略显安静，入市楼盘量未能突破0套。

据凤凰房产了解，“4·19”新政让本就冷淡的市场再度冰封，根据调查，目前济南多数楼盘都出现了无房可卖的情况，尤其是住宅市场更为明显。

当刚需依旧存在，市场“供不应求”成为常态，房价居高不下便成为意料之中的事情。近日，相关数据平台发布4月济南二手房相关数据，数据显示，4月济南二手房住宅挂牌均价为15078元/㎡。其中各区域挂牌均价如下图所示：

根据凤凰房产粗略统计，近半年来，济南二手房价格一直处于上涨过程，4月相比3月来说，环比上涨2.22%，达到了开年四个月来涨幅最高值。另外，根据相关数据平台的统计（或有误差），济南四月新房均价已达11896元/㎡，从以下走势图来看，无论是新房还是二手房，价格处于持续攀升中，另外，二手房与新房价格一直处于倒挂现象，在价格方面，新房一直被二手房“残酷碾压”，从均价来看，目前二者的差距正呈现拉大的趋势。

有专家分析，济南的楼市调控政策，对新房的限制远超过二手房，而且对开发商限价，对购房者限购，房企开发商正处于新政的适应期，市面房源也不多，而刚需永远存在，所以价格倒挂也就不难理解了。

去库存周期不足五个月 未来不排除再加码

根据济南住宅与房地产信息网，目前济南库存情况不容乐观。凤凰房产统计发现，从2017年以来，济南住宅库存一直在减少。有相关报道称，一季度以来，截至3月末，济南的住宅去化周期5.1个月，低于全省平均水平3.8个月，待售面积168万平方米，下降24.9%。现如今，住宅可售套数仍在减少，加大供应更显得尤为紧迫。

根据之前住建部与国土部下发的通知，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市需要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地供应规模，库存消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。因此，对于济南来说，加快加大土地供应迫在眉睫。

针对岌岌可危的库存以及上涨的房价，济南市统计局表示，今后济南稳房价压力或将持续存在，不排除继续出台有针对性调控措施的可能性。发言人还告诫市场各方不要揣测“政策工具箱”里会拿出什么工具，因为济南稳定房价和楼市平稳健康发展的决心毫不动摇。